Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Физическая возможность:

рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая законность:

рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Финансовая осуществимость:

рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная доходность:

рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:

Физическая возможность:

Объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Пскова.

К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.

Юридическая законность:

объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст. 22: «…Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.

Максимальная доходность:

объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным. Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

Прочтите другие статьи по экономике

Экономический рост, его типы и факторы. Институциональные факторы экономического роста
Сущность экономического роста состоит в разрешении и воспроизведении на новом уровне основного противоречия экономики: между ограниченностью производственных ресурсов и безграничностью общественных потребностей. Разрешаться это противоречие может двумя основными способами: во-пе ...

Экономический и производственный риск
Развитие концепции рыночного хозяйствования происходит с учетом множества трудностей, которые являются специфическими для современного состояния отечественной экономики. Это проистекает в значительной мере из-за сбоев экономической политики в стране. Не определены пока еще до кон ...

© www.electricguitar.site | 2017-2022