Оценка объекта методом капитализации доходов

В основе доходного метода лежит принцип ожидания, связывающий полезность объекта собственности со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. При реализации данного метода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: доход от эксплуатации объекта и доход от его продажи. Доходный метод основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.

В данном отчете используется метод прямой капитализации дохода, так как мы считаем, что при стабильной экономике (характерной для настоящего времени) объект приносит равномерные потоки доходов и имеет равномерные потоки расходов.

Процедура расчетов осуществлялась в следующей последовательности:

· определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода;

· определение возможных потерь от простоя (не загруженности) помещений и потерь от не до получения арендной платы для определения действительного валового дохода;

· определение всех операционных расходов, связанных с имущественным комплексом, и вычитание их из действительного валового дохода для получения чистого операционного дохода;

· расчет ставки капитализации и пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.

Доходный подход не применялся для здания коптильного цеха и административного этажа, т.к. объекты находятся в полуразрушенном состоянии и в текущем состоянии не могут приносить доход. При низком спросе на недвижимость аналогичного профиля в условиях неразвитого рынка, восстановление данных объектов с экономической точки зрения нецелесообразно, поэтому рыночную стоимость здания коптильного цеха и административного этажа определяет стоимость, полученная по затратному подходу.

Прочтите другие статьи по экономике

Цикличность развития экономики свободного рынка причины и проблемы
экономический кризис цикличность Экономические циклы - колебания экономической активности, состоящие в повторяющемся сжатии (экономического спада, рецессии, депрессии) и расширении экономики (экономического подъема). Циклы носят периодический, но, обычно нерегулярный характер. Обычно и ...

Экономическая безопасность муниципального образования современное состояние и перспективы укрепления (на примере Администрации Суксунского муниципального района)
Актуальность выпускной квалификационной работы продиктована следующими важнейшими обстоятельствами. .Современная внешняя среда характеризуется непредсказуемостью турбулентных изменений, в связи, с чем актуальным является принятие решений на всех уровнях власти в условиях неопределе ...