Определение ставки капитализации

В общем виде, в рамках доходного подхода, стоимость рассчитывается по следующей формуле:

V = I / R, где

- стоимость;

I

- чистый операционный доход;

R

- коэффициент (ставка) капитализации.

Соответственно, ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен двумя методами:

· методом "рыночной выжимки". Для этого расчета необходимо наличие нескольких объектов-аналогов, приносящих близкий к оцениваемому объекту чистый операционный доход.

Оцениваемый объект обладает небольшим потенциальным доходом, и определение ставки капитализации по методу рыночной будет весьма проблематично и не точно.

· метод кумулятивного построения. Расчет ставки капитализации по этому методу может быть выполнен по следующей формуле:

R = НП + Р + Л + И + R кап, где

- ставка капитализации;

НП

- безрисковая норма прибыли;

Р

- надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л

- надбавка за низкую ликвидность объекта;

И

- надбавка за инвестиционный менеджмент;

R

кап -

норма возврата капитала.

Определение НП основывается на следующих рассуждениях: предлагается принять в качестве безрисковой ставки - ставку по еврооблигациям сроком на 7 лет. Таким образом, безрисковая норма прибыли равна 15 %. (данные информационного агентства "ФинМаркет")

Надбавка за дополнительный риск (Р), связанный с вложением в конкретный объект, включает риски, связанные с загруженностью здания, потерями при вложении средств в недвижимость.

Надбавка за низкую ликвидность (Л) характерна для зданий, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта недвижимости в "живые" деньги.

Надбавка за инвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами "до востребования" в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продажи актива.

Норма возврата капитала (R кап) рассчитывается по прямолинейному способу исходя из периода владения оцениваемый объектом равным 7 годам и составляет 14,2%.

Для определения стоимости объекта недвижимости по доходному методу предлагается использовать ставку капитализации, полученную кумулятивным методом.

Расчеты по определению ставки капитализации для каждого из оцениваемых объектов недвижимости приведены в Приложении №3, табл. №2

Определение рыночной стоимости

Для определения чистого операционного дохода необходимо из потенциального валового дохода убрать возможные потери и операционные расходы, связанные с текущей эксплуатацией объекта. Полученный таким образом чистый операционный доход капитализируем по рассчитанной ставке капитализации.

Расчеты по определению рыночной стоимости зданий доходным подходом приведены в Приложении №3, табл. №2.

Таблица 4.1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб. / м2

Прочтите другие статьи по экономике

Экономическая безопасность страны
Основные угрозы экономической безопасности Российской Федерации. Их классификация и характеристика Опишите и проанализируйте 1-2 события, связанные психологическими причинами создания опасных ситуаций в производственном коллективе Тесты ...

Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта строительства цеха по производству пигментной окиси хрома
Окись хрома - твердое вещество (формула Cr2O3), которое находит широкое применение в качестве пигмента для красок, грунтовок и эмалей. Кроме того, данный пигмент используется в производстве типографских и художественных красок. Окись хрома отличается хорошей кроющей способностью и устойчивостью к во ...